Milhões de americanos já estão impedidos de comprar uma casa e o custo da compra continua a aumentar.
Nas últimas décadas, era comum encontrar uma casa que custasse cerca de três vezes a renda anual do comprador. Mas esse rácio alterou-se acentuadamente desde a pandemia da COVID-19, com os preços das casas a subirem colossais 47% desde o início de 2020. Os preços médios de venda de casas no ano passado foram cerca de cinco vezes o rendimento médio das famílias, de acordo com tabulações num relatório recentemente divulgado pelo Harvard Joint Center for Housing Studies, e há sinais de que poderá piorar.
O duplo golpe dos preços elevados e das taxas hipotecárias elevadas “deixou a aquisição de casa própria fora do alcance de todos, excepto das famílias mais favorecidas”, afirma Daniel McCue, investigador sénior do centro.
O relatório conclui que em quase metade das áreas metropolitanas, os compradores devem ganhar mais de 100.000 dólares para comprar uma casa com preço médio; em 2021, esse era o caso em apenas 11% dos mercados.
Para aqueles que pretendem comprar – bem como para os actuais proprietários – o aumento dos impostos sobre a propriedade e das taxas de seguro também está a aumentar a pressão financeira. De acordo com as estimativas de Harvard, “os custos mensais totais da casa com preço médio nos EUA (quando ajustados pela inflação) são os mais elevados desde que estes dados foram recolhidos pela primeira vez, há mais de 30 anos”.
Isso tornou ainda mais difícil eliminar as disparidades raciais na propriedade de uma casa própria. No primeiro trimestre de 2024, o relatório conclui que apenas 8% dos arrendatários negros e 13% dos arrendatários hispânicos tinham rendimento suficiente para pagar os pagamentos mensais de uma casa de preço médio.
Entretanto, com muitos proprietários relutantes em vender e em desistir das taxas hipotecárias mais baixas, as vendas de casas despencaram. No ano passado registou-se o nível mais baixo de vendas de casas existentes em quase três décadas, ainda mais baixo do que após a crise imobiliária de 2008. A taxa de aquisição de habitação própria nos EUA subiu apenas 0,1 pontos percentuais no ano passado, o menor aumento desde 2016.
A crise imobiliária também ajudou a aumentar os preços dos aluguéis
O aumento nos custos das casas deixou milhões de pessoas presas ao arrendamento, aumentando também a concorrência e os preços nesse mercado. Para uma metade recorde dos inquilinos nos EUA, a sua habitação é agora inacessível, conclui Harvard. Desde 2001, os aluguéis ajustados pela inflação aumentaram 10 vezes mais rápido que a renda dos locatários.
Especialistas em habitação dizem que o problema subjacente tanto para compradores como para inquilinos é uma enorme escassez de habitação que se acumulou ao longo de décadas e que levará anos para ser remediada. A construção unifamiliar tem aumentado e alguns incorporadores estão construindo casas um pouco menores e de custo mais baixo. Um boom na construção multifamiliar também ajudou a aliviar os aluguéis, especialmente em lugares como Austin, Texas, que viu alguns dos maiores aumentos nos últimos anos.
Mas os autores do relatório de Harvard dizem que este adiamento provavelmente não durará.
Por um lado, as elevadas taxas de juro e outros custos crescentes – terrenos, mão-de-obra, seguros – abrandaram novamente a construção de apartamentos. E como todas essas coisas são tão caras, a maior parte do que está sendo construído está no segmento mais sofisticado do mercado. Na última década, os EUA perderam mais de 6 milhões de unidades com rendas inferiores a 1.000 dólares. Para locatários de renda extremamente baixa, a Coalizão Nacional de Habitação de Baixa Renda calcula que, para cada 100 famílias, há apenas 34 vagas que eles podem pagar.
Ao mesmo tempo, a procura de aluguer continua forte, especialmente à medida que mais membros da Geração Z se mudam por conta própria. No ano passado, o número de domicílios arrendados cresceu mais de meio milhão, o maior aumento desde 2016.
Se a procura continuar a aumentar enquanto persiste o abrandamento na construção, o relatório de Harvard adverte que isto “correrá o risco de desencadear outro período de aumentos rápidos das rendas, semelhante ao recente aumento que contribuiu para as piores condições de acessibilidade dos locatários alguma vez registadas”.
